L’efficientamento energetico: con la conversione in legge del Decreto Rilancio sono definitive le norme che prevedono generose agevolazioni fiscali per chi effettua interventi di efficientamento energetico (il cosiddetto super ecobonus).
La detrazione sull’Irpef è del 110% della spese effettuate per la ristrutturazione e l’efficientamento energetico: le spese documentate devono rientrare nei tetti previsti per i singoli interventi.
La restituzione avviene in cinque anni e non nei 10 previsti dall’ecobonus, per così dire, standard.
Per avviare i lavori di fatto bisognerà aspettare la fine di agosto perché mancano ancora i decreti di attuazione su alcuni aspetti fondamentali, come i limiti di spesa giudicati congrui per i singoli interventi (ne parliamo sotto) e quello sulle modalità di attuazione della cessione del credito di imposta.

Super ecobonus: quando spetta sempre

Il super ecobonus consiste in un rimborso sotto forma di detrazione del 110% della spesa sostenuta per tre fattispecie identificate dall’art.119 del decreto rilancio (ora convertito in legge.
Si tratta, citiamo per esteso il testo dl decreto, di:
1) Interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali e inclinate sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo.
2) Interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A.
3) Interventi sugli edifici unifamiliari sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici.

Le spese vanno effettuate entro il 31 dicembre 2021, ci sono sei mesi in più di tempo solo per gli interventi su immobili di edilizia sociale.

L’applicazione del super ecobonus alle villette a schiera

Chiariamo innanzitutto che il complicato giro di parole del testo di legge “unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno” di fatto identifica le villette a schiera.

Venendo alle tre fattispecie, nel caso 1) si tratta della coibentazione termica dell’edificio nei casi 2) e 3) della sostituzione dell’impianto di riscaldamento (centralizzato per il caso 2, autonoma per il caso 3) con uno non solo più efficiente ma che adempia anche alla funzione di fornire l’acqua calda e/o il raffrescamento dell’edificio

I tetti di spesa in condominio…

Per le spese deliberate in condominio ci sono dei tetti massimi di detraibilità.
Per la coibentazione termica sono agevolate le spese fino a 40 mila euro per i condomini da due a otto unità, e si scende a 30 mila euro per i condomini con oltre otto unità.

La sostituzione della centrale termica ha come tetto 20 mila per i condomini da due a otto unità immobiliari e a 15 mila euro per le unità più grandi.
Va sottolineato che i lavori costano proporzionalmente meno nei condomini grandi: ad esempio nel caso della coibentazione il costo complessivo della progettazione, permessi, sicurezza, installazione dei ponteggi ecc in un edificio da 10 abitazioni è più basso di quello necessario per 100 abitazioni ma certo non è dieci volte inferiore.

Chi rischia di perdere in maniera significativa rispetto al testo originario (il dl prevedeva 60 mila euro) sono i condomini medio piccoli (in particolare quelli tra 9 a 12 unità) e, al loro interno, le case di maggiore dimensione perché il riparto millesimale delle spese rischia di farle “sforare”. Attenzione quindi alla ripartizione millesimale dei costi: chi ha molti millesimi constatando che non otterrebbe per intero il bonus potrebbe far venire meno la maggioranza.

Il super ecobonus nelle case indipendenti e nelle seconde case

Il super ecobonus si può ottenere anche nelle case indipendenti (abitazioni unifamiliari e villette a schiera, come dicevamo sopra) con il limite di due abitazioni a contribuente (oltre a quelle eventualmente possedute in condominio) e si può trattare anche di seconde case mentre non è possibile usufruire dell’agevolazione nel caso di abitazione di lusso (categorie catastali A/1; A/8; A/9), anche quando si tratti di prima casa.

Il tetto di spesa nelle case indipendenti e nelle villette a schiera è di 50 mila euro per la coibentazione dell’edificio e di 30 mila euro per il cambio della caldaia.

Attenzione, per come è formulata la legge in un condominio con le abitazioni servite da impianto autonomo di riscaldamento non sarà possibile usufruire dell’ecobonus 110% sul cambio della caldaia singola, perché non si tratta di un lavoro condominiale e l’unità immobiliare non è funzionalmente indipendente.

Il miglioramento della classe energetica per ottenere il super ecobonus

Per tutte e tre le ipotesi è necessario che i lavori apportino un miglioramento di due classi energetiche dell’edificio o comunque il “conseguimento della classe energetica più alta”. Il miglioramento va documentato con due Ape (attestazione di prestazione energetica) redatto uno prima dei lavori e il secondo al termine.

A parte il fatto che l’espressione “conseguimento della classe energetica più alta” suona abbastanza criptica, il guaio è che, per restare alla parte del tutto chiara della norma, non è affatto facile ottenere il miglioramento di due classi senza interventi radicali e costosi.
Il perito che presenta i lavori in assemblea (o al singolo committente nel caso di abitazione unifamiliare) deve essere in grado di garantire che il risultato verrà ottenuto, perché se non fosse così succederebbero due cose:
1) la prima è che si perde il diritto al 110% e si retrocede allo sconto dell’ecobonus normale (65-70% in dieci anni);
2) la seconda è che bisogna entrare in causa con chi ha stilato la prima perizia, con le imprese ecc.

Gli altri interventi per il super ecobonus: tende solari e infissi

L’ecobonus attualmente in vigore (e che rimarrà comunque in vigore ancora fino a tutto l’anno prossimo) prevede anche una serie di interventi (ad esempio l’installazione di schermi solari e la sostituzione degli infissi) agevolati , ma con bonus che arrivano al massimo al 65% nelle unità immobiliari singole e al 75% in condominio con restituzione fiscale in 10 anni.

Tutti questi lavori possono però rientrare nel super ecobonus se compiuti insieme a una delle tre fattispecie di cui abbiamo detto sopra. Pertanto l’ecobonus attualmente in vigore andrà utilizzato per infissi, tende da sole ecc quando non si compiono anche lavori che appartengono alle tre categorie sopra ricordate.

Il super ecobonus si applica anche all’installazione di pannelli fotovoltaici e delle colonnine di ricarica per le vetture elettriche, ma anche in questo caso con il vincolo che l’installazione avvenga insieme a una delle tre operazioni principali.

Solo in un caso particolare è possibile ottenere il super eco bonus senza ricorrere a uno dei tre interventi principali: qualora questi ultimi non possono essere realizzati perché gli immobili sono sottoposti alla tutela disciplinata dal Codice dei beni culturali e del paesaggio o per effetto di regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali. Questo però non esime dall’obbligo di ottenere il miglioramento di due classi energetiche.

Sisma bonus, più possibilità di detrazione (al 110%)

Ampliate le possibilità di utilizzo del sisma bonus, che agevola gli interventi volti a migliorare la sicurezza statica degli edifici. Anche in questo caso si tratta del 110% in cinque anni ma, a differenza del super eco bonus, l’agevolazione riguarda sia le persone fisiche sia quelle giuridiche e tutte le tipologie di immobile; sono esclusi solo le unità ubicate nei territori in fascia sismica 4, quella dove il rischio di terremoti è molto basso.

Il sisma bonus non ha avuto un grande successo finora, non perché sia inutile (anzi i lavori che agevola sono necessari in larga parte del Paese) ma perché gli interventi di fatto quasi sempre presuppongono che l’edificio non sia fruibile o lo sia con molta difficoltà durante i lavori.

Bonus facciate e bonus ristrutturazione

A fronte di un’agevolazione fiscale un po’ meno generosa il bonus facciate permette dall’inizio di quest’anno di ottenere, con molti meno vincoli, un bonus del 90%in 10 anni sui lavori di riqualificazione delle facciate esterne degli edifici, residenziali e non, purché ubicati in aree urbanizzate.

La norma prevede che se i lavori non comportino il rifacimento di una quota superiore al 10% degli intonaci il bonus è ottenibile senza sottostare a particolari condizioni, se invece la quota supera il 10% è necessario anche un miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio.

In questo caso però i lavori certamente possono usufruire del super eco bonus se il risultato finale soddisfa i requisiti previsti dal decreto rilancio.

In nessun caso invece vi possono rientrare i lavori di ristrutturazione edilizia e di manutenzione previsti dal più longevo di tutti i bonus, quello appunto sulle ristrutturazioni, che attualmente consente di ottenere il 50% di detrazioni spalmato su 10 anni su lavori che abbiano un costo massimo di 96 mila euro.

La congruità dei costi

Le principali questioni aperte e che potranno essere chiarite solo da circolari del Mes riguardano la congruità dei costi per il super ecobonus e le modalità di cessione del credito che riguarda tutti i lavori di ristrutturazione agevolati.

Per quanto riguarda la congruità dei costi per il super ecobonus si tratta di una questione di importanza decisiva ricordiamo che le modalità di definizione sono discriminanti perché se l’intervento viene a costare più dei parametri che saranno definiti dal Mes la parte in eccesso non è agevolabile. Per chiarirci meglio: il fatto che per la coibentazione termica un condominio di 50 unità immobiliari siano agevolabili fino a 30 mila euro per unità immobiliari non significa affatto che si possano spendere a prescindere quei 30 mila euro: ci saranno dei parametri (ad esempio il costo a metro quadrato delle superfici trattate) da rispettare, se il costo è superiore la differenza resta a carico del committente. Secondo anticipazioni base di calcolo potrebbero essere i prezziari provinciali delle opere edili.

La cessione del credito

La cessione è possibile per tutti i lavori interessati da super ecobonus ed ecobonus, sisma bonus, bonus facciate e bonus ristrutturazione.
Riportiamo che cosa dice la norma, che però avrà bisogno per diventare operativa delle puntualizzazioni del Ministero delle Finanze.

1. I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interventi elencati al comma 2 (sono i cinque bonus di cui sopra ndr) possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente:
a) per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;
b) per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito egli altri intermediari finanziari.

Il mondo bancario si sta già attrezzando per favorire la cessione del credito per i lavori di ristrutturazione anche perché per gli istituti si tratta nei fatti di prestare soldi al 2% (ammesso e non concesso che paghino tutto e non applichino ulteriori commissioni): anticipano 100 e ottengono 22 ogni anno; i mutui sono più rischiosi e oggi anche meno remunerativi.
Bnl ad esempio ha già previsto un servizio specifico di consulenza nelle sue filiali.
Intesa Sanpaolo ha preparato una serie di prodotti finanziari disponibili sul mercato dopo l’emanazione delle circolari attuative e che prevedono l’acquisto dei crediti di imposta dei contribuenti, sia nella forma diretta sia attraverso la cessione alle aziende, “restituendo così- sottolinea la banca- la liquidità necessaria al sistema per sostenere gli interventi di riqualificazione. Va infatti detto che ben difficilmente un’impresa edile, soprattutto se medio piccola, dispone della liquidità necessaria per non farsi pagare dalla committenza e attendere il rimborso fiscale.